≈коном≥ка п≥дприЇмства > ∆итлова ≥потека перех≥дного пер≥оду, проблеми ≥ перспективи розвитку

∆итлова ≥потека перех≥дного пер≥оду, проблеми ≥ перспективи розвитку

Ќезважаючи на вс≥ проблеми, що ≥снують у перех≥дн≥й економ≥ц≥, у р¤д≥ крањн зроблено де¤к≥ кроки у становленн≥ ≥потечного механ≥зму в житловому сектор≥. “ак, в ”крањн≥, –ос≥њ, Ѕ≥лорус≥ вже з'¤вилис¤ або зароджуютьс¤ окрем≥ елементи ≥потечного кредитуванн¤, що можна розгл¤дати ¤к складов≥ майбутньоњ модел≥ житлового ф≥нансуванн¤. јнал≥з цього досв≥ду св≥дчить, що при формуванн≥ первинного ринку житла в крањнах ≥з постсоц≥ал≥стичною економ≥кою в≥дбуваЇтьс¤ перех≥д в≥д централ≥зованого державного ф≥нансуванн¤ до нових джерел грошових ресурс≥в.

ѕайова участь у житловому буд≥вництв≥ стала одним ≥з перших ≥ найб≥льш простих метод≥в залученн¤ засоб≥в ≥з позабюджетних джерел. ѕроте практика показала, що в тих випадках, коли число вкладник≥в в≥дпов≥дало к≥лькост≥ побудованих квартир, реальн≥ терм≥ни завершенн¤ проект≥в буд≥вництва ≥стотно зат¤гувалис¤. ¬ир≥шенн¤ ц≥Їњ проблеми буд≥вельн≥ компан≥њ намагалис¤ знайти за допомогою випуску спец≥альних житлових ц≥нних папер≥в. “ак, в ”крањн≥, починаючи з 1995 року, р¤д буд≥вельних п≥дприЇмств (Ђ ињвм≥ськбудї, ƒн≥пропетровська ф≥нансово-буд≥вельна компан≥¤ Ђ≈льфї) почали залучати кошти населенн¤ на основ≥ укладанн¤ спец≥альних житлових контракт≥в ≥ випуску житлових обл≥гац≥й ≥ вексел≥в.

≈м≥тентом ≥ гарантом житлових папер≥в нер≥дко виступали м≥ськ≥ органи влади або велик≥ банки. ” –ос≥њ з метою регламентац≥њ залученн¤ кошт≥в через випуск ц≥нних папер≥в (ц≥льове використанн¤, збереженн¤ ≥ захист в≥д ≥нфл¤ц≥њ, забезпеченн¤ високого р≥вн¤ њхньоњ л≥кв≥дност≥) у 1994 роц≥ був прийн¤тий спец≥альний ”каз ѕрезидента. ” 1995 роц≥ ‘едеральна ком≥с≥¤ з ц≥нних папер≥в прийн¤ла в≥дпов≥дн≥ ≥нструкц≥њ, що регламентують процедури випуску й обертанн¤ житлових сертиф≥кат≥в.

јнал≥з показав, що основними принциповими моментами використанн¤ схеми з житловими ц≥нними паперами Ї :

ном≥нальна варт≥сть папер≥в, що випускаютьс¤ (виражаЇтьс¤ в квадратних метрах загальноњ площ≥ в≥д 0,1 до 1 кв. м ≥ в грошов≥й форм≥ залежно в≥д соб≥вартост≥, характеристики будинку, терм≥ну введенн¤ його в експлуатац≥ю);

так≥ ц≥нн≥ папери можуть обертатис¤, ≥ ем≥тенти установлюють правила њхнього зворотного викупу (украњнськ≥ п≥дприЇмства найчаст≥ше розм≥щують обл≥гац≥њ за ном≥нальною варт≥стю, а викуп ≥ продаж - за ринковою);

розр≥зн¤ють два види ц≥нних папер≥в: короткостроков≥ (1,5 або 2 роки) ≥ довгостроков≥ (в≥д 2 до 10 рок≥в). ” першому випадку обл≥гац≥њ в основному прив'¤зан≥ до буд≥вництва ¤когось визначеного житлового об'Їкта. ” цьому випадку обс¤г випуску обл≥гац≥й по площ≥ дор≥внюЇ обс¤гу планованого конкретного житлового об'Їкта або об'Їкт≥в. ” випадку довгострокових випуск≥в такоњ жорсткоњ прив'¤зки не ≥снуЇ;

дл¤ закр≥пленн¤ квартири за майбутн≥м власником необх≥дно, ¤к правило, волод≥ти не менш н≥ж 30% загальноњ площ≥ квартири. ѕраво волод≥нн¤ квартирою ц≥лком переходить до кл≥Їнта, коли в≥н придбаЇ 100% обл≥гац≥й на квартиру, тобто викуповуЇ њњ ц≥лком.

“ака схема ¤вл¤Ї собою досить безпечний ≥ виг≥дний дл¤ буд≥вельних компан≥й ≥ дуже привабливий дл¤ вкладник≥в, у пор≥вн¤нн≥ з ≥ншими, механ≥зм залученн¤ позабюджетних кошт≥в.  лючовим моментом Ї те, що накопичен≥ засоби ≥нвестуютьс¤ в нерухом≥сть, варт≥сть ¤коњ може зм≥нюватис¤ в≥дпов≥дно до ≥ндексу вартост≥ буд≥вельних роб≥т.

ѕроте пор¤д ≥з позитивним, ц¤ система маЇ р¤д недол≥к≥в ≥ обмежень.

ѕо-перше, практика показала, що довгостроков≥ житлов≥ ц≥нн≥ папери майже не працюють. ÷е стало насл≥дком того, що психолог≥њ людини властиво придбанн¤ товару в м≥ру потреби, не в≥дкладаючи покупку, що кредитуЇтьс¤, на довг≥ роки, тим б≥льше в умовах економ≥чноњ ≥ пол≥тичноњ нестаб≥льност≥.

ѕо-друге, громад¤ни ≥з середн≥м р≥внем прибутк≥в сплатити варт≥сть квартири за допомогою короткострокових папер≥в не можуть, внасл≥док чого така схема може ≥снувати т≥льки в тих м≥сц¤х, де дуже високий попит на житло - у столиц¤х держав (ћосква,  ињв, ћ≥нськ) ≥ значних промислово-культурних центрах (—анкт-ѕетербург, —амара, ƒн≥пропетровськ тощо).

ѕо-третЇ, у зв'¤зку з тим, що обс¤г короткострокових обл≥гац≥й, що випускаютьс¤, ¤к правило, за площею дор≥внюЇ обс¤гу планованого житлового буд≥вництва, нер≥дко ф≥нансових засоб≥в не вистачало дл¤ завершенн¤ буд≥вництва ≥ запровадженн¤ в д≥ю житлових об'Їкт≥в. √аранти ц≥нних папер≥в - м≥сцев≥ органи влади - внасл≥док гострого деф≥циту бюджету не могли кредитувати комерц≥йне житлове буд≥вництво. Ѕанки в економ≥чних умовах, що склалис¤, дуже обережно надавали кредити п≥д нове буд≥вництво. “ому окрем≥ значн≥ буд≥вельн≥ компан≥њ й ≥нш≥ зац≥кавлен≥ особи стали створювати своњ комерц≥йн≥ банки, ¤к≥ працювали б на первинному житловому ринку. ѕрикладом Ї робота холдинговоњ компан≥њ Ђ ињвм≥ськбудї.

ѕринципова схема роботи п≥дприЇмства Ђ ињвм≥ськбудї ≥з комерц≥йним банком Ђјркадаї подана на схем≥ (див. рис. 1).

–ис. 1. ѕринципова схема роботи буд≥вельних холдингових компан≥й щодо залученн¤ ф≥нансових ресурс≥в у житлову сферу

« метою залученн¤ ресурс≥в дл¤ позабюджетного житлового ≥нвестуванн¤ через комерц≥йний банк ј Ѕ Ђјркадаї розробила програму Ђ вартира на виплатї.

Ѕанк Ђјркадаї, завд¤ки ц≥льовим житловим внескам населенн¤, маЇ можлив≥сть видавати кредити дл¤ буд≥вництва житла терм≥ном до 5 рок≥в. ѕерший внесок покупц¤ повинен скласти не менше 40% вартост≥ житла. ƒал≥, до запровадженн¤ в експлуатац≥ю будинку, в≥н виплачуЇ т≥льки в≥дсотки, а п≥сл¤ введенн¤ в експлуатац≥ю приступаЇ до р≥вном≥рного поквартального погашенн¤ кредиту ≥ в≥дсотк≥в. ўоб захистити себе ≥ вкладник≥в в≥д ≥нфл¤ц≥йних втрат, банк пропонуЇ спец≥альну розрахункову одиницю Ђќд≤нї, ¤ка не Ї засобом платежу.  урс Ђќд≤наї визначаЇтьс¤ банком та виражаЇтьс¤ в гривн¤х в≥дпов≥дно до динам≥ки ц≥н на житло, про≥нвестоване дов≥рител¤ми, та ≥ндексами ≥нфл¤ц≥њ ≥ ц≥н на буд≥вельн≥ матер≥али. –озрахунок проводитьс¤ щотижн¤.

Ќа залучен≥ суми внеск≥в ≥ видан≥ кредити в банку Ђјркадаї в≥дсотки нараховуютьс¤ в Ђќд≤нахї. ѕроцентна ставка дл¤ вкладник≥в банку складаЇ 10% р≥чних у Ђќд≤нахї, процентна ставка дл¤ позичальник≥в, що одержують у банку довгостроковий кредит на буд≥вництво житла - 10,5%.

ƒо запланованоњ дати введенн¤ будинку в експлуатац≥ю позичальник зобов'¤заний щоквартально, не п≥зн≥ше 10 числа м≥с¤ц¤, що йде за останн≥м м≥с¤цем розрахункового кварталу, виплачувати в≥дсотки за користуванн¤ кредитом, що розраховуютьс¤ за формулою:

¬=(«забr ѕ/100 r N/365) ќр/ќо,

де: ¬ - сума в≥дсотк≥в за користуванн¤ кредитом, що п≥дл¤гаЇ виплат≥ позичальником, розрахована на дату оплати (у грн.);

«заб - залишок заборгованост≥ за кредитом (у грн.);

ѕ - процентна ставка за користуванн¤ кредитом в≥дпов≥дно до  редитного договору;

N - к≥льк≥сть дн≥в, за ¤к≥ нараховано в≥дсотки;

ќр - курс Ђќд≤нї на день виплати в≥дсотк≥в за користуванн¤ кредитом;

ќо - курс Ђќд≤нї на день видач≥ кредиту;

 упуючи житло за такою схемою на виплат прот¤гом 5 рок≥в, покупець житла доплачуЇ за кредит в≥д 55% до 70% його приведеноњ вартост≥.

“ака модель маЇ р¤д ≥стотних переваг, тому що дозвол¤Ї не т≥льки моб≥л≥зувати ф≥нансов≥ ресурси дл¤ житлового буд≥вництва ц≥Їњ компан≥њ, але й подаЇ ≥нформац≥ю про кл≥Їнта, його платоспроможн≥сть ≥ готовн≥сть виконувати прийн¤т≥ зобов'¤занн¤, що при в≥дсутност≥ кредитних ≥стор≥й в украњнських громад¤н Ї надзвичайно важливим. Ѕ≥льш того, в умовах в≥дсутност≥ на ”крањн≥ широкодоступних кредит≥в на придбанн¤ житла, така модель Ї дуже ц≥кавою.

” той же час таке залученн¤ позабюджетних засоб≥в у житлову сферу на основ≥ елемент≥в ≥потеки маЇ р¤д ≥стотних хиб.

ѕо-перше, вона, на в≥дм≥ну в≥д повноц≥нноњ ≥потеки, обмежуЇ виб≥р позичальника. ѕозичальнику пропонуЇтьс¤ житло, вироблене т≥льки Ђ и≥њвм≥ськбудомї.

ѕо-друге, така модель, ¤к будь-¤ка ц≥льова модель, обмежуЇ розм≥р засоб≥в, що залучаютьс¤, обс¤гом заощаджень вкладник≥в, зац≥кавлених в одержанн≥ житлових кредит≥в, ≥ не охоплюЇ заощадженн¤ ≥ншоњ частини населенн¤ ≥ в≥льн≥ ф≥нансов≥ ресурси юридичних ос≥б. ќднак треба зазначити, що на баз≥ Ђ ињвм≥ськбудї плануЇтьс¤ проведенн¤ експерименту, суть ¤кого пол¤гаЇ в залученн≥ кошт≥в населенн¤ та субТЇкт≥в п≥дприЇмницькоњ д≥¤льност≥ на довгостроков≥ пенс≥йно-заощаджувальн≥ вклади.

ѕо-третЇ, незначний дл¤ ≥потеки терм≥н кредитуванн¤ зб≥льшуЇ розм≥ри плати за кредит, тим самим робл¤чи його менш доступним дл¤ громад¤н ”крањни.

ѕо-четверте, загальна економ≥чна ситуац≥¤ на ”крањн≥ змушуЇ спец≥ал≥ст≥в ј Ѕ Ђјркадаї вводити спец≥альний показник Ђќд≤нї, що зб≥льшуЇ плату за кредит.

ѕо-пТ¤те, банк Ђјркадаї не застосовуЇ гнучк≥, зрозум≥л≥ позичальнику процентн≥ ставки, що забезпечують б≥льш широкий доступ позичальник≥в до кредит≥в.

—вою схему кредитуванн¤ житла на терм≥н 5 рок≥в пропонуЇ компан≥¤ Ђ∆итло - кредит - ”крањнаї.  омпан≥¤ набираЇ групу з 60 чолов≥к (взагал≥ схема припускаЇ наб≥р групи з≥ 120). ѕрот¤гом 5 рок≥в (60 м≥с¤ц≥в) члени кооперац≥њ повинн≥ виплачувати щом≥с¤чн≥ р≥вн≥ внески, що розраховуютьс¤ з середньор≥чноњ вартост≥ одно-, дво- ≥ три- к≥мнатних квартир.  р≥м того, кл≥Їнти виплачують вступн≥ внески в розм≥р≥ 3% вартост≥ житла при покупц≥ однок≥мнатноњ квартири, 2,5% Ч двок≥мнатноњ квартири, 2% Ч трик≥мнатноњ квартири. ѕри одержанн≥ квартири необх≥дно сплатити ф≥рм≥ ще 1%. ўом≥с¤ц¤ 0,25% вартост≥ квартири вноситьс¤ на адм≥н≥стративн≥ витрати компан≥њ. ” результат≥ сумарн≥ додатков≥ витрати кл≥Їнта становл¤ть

3%+1%+(0,25%r 60)=19% за п'¤ть рок≥в.

–озпод≥л¤тис¤ житло буде шл¤хом аукц≥ону ≥ роз≥грашу з≥ щом≥с¤чним чергуванн¤м двох цих форм. ѕ≥сл¤ вселенн¤ у квартиру кл≥Їнт продовжуЇ виплачувати внески до повного погашенн¤ вартост≥ житла.

1	2	3	4	5

Ќазва: ∆итлова ≥потека перех≥дного пер≥оду, проблеми ≥ перспективи розвитку
ƒата публ≥кац≥њ: 2005-02-15 (3070 прочитано)