≈коном≥ка п≥дприЇмства > ∆итлова ≥потека перех≥дного пер≥оду, проблеми ≥ перспективи розвитку

Ќаск≥льки безпечна схема дл¤ член≥в кооперац≥њ, що одержують квартири останн≥ми, сьогодн≥ оц≥нити складно: жодний ≥з Ђклуб≥в покупц≥вї не д≥йшов до лог≥чного завершенн¤ свого ≥снуванн¤.

¬сесторонн≥й анал≥з, проведений автором [1], св≥дчить, що кредитуванн¤ куп≥вл≥ житла за принципом самодопомоги на ”крањн≥ за всю њњ ≥стор≥ю не мало широкого розвитку.

«апор≥зька корпорац≥¤ Ђјрсеналї розробл¤Ї схему придбанн¤ житла в кредит на вторинному ринку. —пец≥ал≥сти вважають, що в рег≥онах вторинний ринок б≥льш перспективний, н≥ж первинний: Ч варт≥сть 1 кв. м. нижча. ѕ≥сл¤ залученн¤ зах≥дного кредиту компан≥¤ буде д≥¤ти за такою схемою. ѕокупець, обравши об'Їкт нерухомост≥, вносить 30% його вартост≥ (продавець одержуЇ на руки всю суму в≥дразу). Ќаданий покупцю кредит гаситьс¤ прот¤гом 3-7 рок≥в при кредитному в≥дсотку не б≥льше 20% р≥чних [2].

Ќаск≥льки така схема реальна, покаже час, але фактом залишаЇтьс¤ те, що зах≥дний ≥нвестор дуже обережно п≥дходить до кредитуванн¤ куп≥вл≥ житла на украњнському ринку.

ѕершим банком, що намагавс¤ реал≥зувати на територ≥њ крањн ≥з постсоц≥ал≥стичною економ≥кою ≥нвестиц≥йну ≥потечну модель, була ярославська ф≥л≥¤ ≤потечного акц≥онерного банку. ¬икористовуючи достатньо складну орган≥зац≥йну ≥ правову форму, обумовлену в≥дсутн≥стю в≥дпов≥дноњ нормативноњ бази (1995 р.), цей банк, в остаточному п≥дсумку, надавав ≥потечн≥ кредити на житло за рахунок кошт≥в, що залучаютьс¤ в≥д продажу ≥потечних сертиф≥кат≥в, забезпечених нерухом≥стю. як орган≥зац≥¤-посередник, що д≥Ї на вторинному ринку ≥потечних кредит≥в, виступала ≤потечна кредитна компан≥¤, що залучала кредити у банку ≥ поширювала ≥потечн≥ сертиф≥кати, забезпечен≥ заставою [3].

ћожлив≥сть продавати видан≥ ≥потечн≥ кредити ≥нвесторам дозволила б банкам вир≥шити проблему обмеженост≥ ресурс≥в. —творенн¤ загальнонац≥ональноњ системи ≥потечного кредитуванн¤, що включала б функц≥њ вторинного ринку ≥потечних позик, могло б стимулювати зростанн¤ житлового ≥потечного кредитуванн¤, що потребуЇ серйозних заход≥в ≥з боку ур¤ду.

як було зазначено вище, ≥потечний ринок в ”крањн≥ ≥ –ос≥њ намагавс¤ адаптуватис¤ до економ≥чних ≥нфл¤ц≥йних умов ≥ неспри¤тливого законодавчого середовища, знаход¤чи своњ власн≥ шл¤хи зниженн¤ р≥зноман≥тних вид≥в ризик≥в довгострокового житлового кредитуванн¤, а також п≥двищуючи доступн≥сть кредит≥в дл¤ населенн¤ дл¤ того, щоб громад¤ни могли позичити достатньо засоб≥в дл¤ погашенн¤ значноњ частки вартост≥ придбаного житла.

–озгл¤немо основн≥ напр¤ми, за ¤кими йшов процес ≥нновац≥њ.

 редитний ризик. ” крањнах ≥з розвинутим ≥потечним кредитуванн¤м кредитор, у випадку нездатност≥ позичальника повернути кредит, зазнаЇ втрат, ¤кщо сума, виручена в≥д продажу об'Їкта нерухомост≥ менша, н≥ж невиплачена частина боргу, включаючи в≥дсотки й ус≥ витрати, пов'¤зан≥ з обертанн¤м ст¤гненн¤ ≥ реал≥зац≥Їю закладеного майна.

¬ ”крањн≥ ≥ –ос≥њ кредитний ризик, тобто можлив≥сть втрат через неповерненн¤ кредиту, ≥стотно зб≥льшуЇтьс¤ в зв'¤зку з≥ складн≥стю обертанн¤ ст¤гненн¤ ≥ реал≥зац≥њ закладеного майна. ≤ хоча ≥снуюче законодавство передбачаЇ можлив≥сть обертанн¤ ст¤гненн¤ на предмет застави ≥ задоволенн¤ вимог заставоутримувача, суперечлив≥сть самого законодавства ≥ практика, що сформувалась, часто робл¤ть виселенн¤ боржника неможливим. Ћише дуже невелика к≥льк≥сть банк≥в реально надаЇ ≥потечн≥ кредити, укладаючи з позичальником кредитний догов≥р ≥ догов≥р про ≥потеку (заставу), що забезпечуЇ його. ” б≥льшост≥ випадк≥в догов≥р ≥потеки, або догов≥р застави, використовуЇтьс¤ при кредитуванн≥ добре в≥домих банку кл≥Їнт≥в або у випадках, коли буд≥вельна орган≥зац≥¤ разом ≥з банком вход¤ть в один холдинг (прикладом Ї холдингова компан≥¤ Ђ ињвм≥ськбудї).

÷≥лком очевидно, що дл¤ ≥потечного кредитуванн¤ принципого значенн¤ набуваЇ ч≥тке законодавче закр≥пленн¤ можливост≥ позбавленн¤ позичальника права на заставлене майно ≥ виселенн¤ з житла у випадку, ¤кщо в≥н не проводить своњх платеж≥в.

Ќаданн¤ довгострокових кредит≥в ≥з ф≥ксованим в≥дсотком сьогодн≥ практично Ї неможливим. ÷е або занадто ризиковано дл¤ банку, або, ¤кщо ризик ц≥лком врахований у ставц≥, недоступно дл¤ позичальника. ” ц≥й ситуац≥њ банки –ос≥њ ≥ ”крањни, що надають житлов≥ кредити, домагаютьс¤ зменшенн¤ ризику процентноњ ставки, використовуючи нов≥ кредитн≥ ≥нструменти. ѕри цьому найб≥льше поширенн¤ одержали позики з ≥ндексац≥Їю платежу за курсом рубл¤ ≥ гривн≥ до долара. ¬≥дпов≥дно до поширеноњ практики позичальнику даЇтьс¤ карбованцевий кредит у перерахунку в долари —Ўј (фактично доларовий кредит, оформлений у карбованцевому екв≥валент≥). –озм≥р щом≥с¤чного платежу в рахунок погашенн¤ кредиту розраховуЇтьс¤ в доларах ≥ може виплачуватис¤ в рубл¤х за поточним валютним курсом. Ѕудучи досить простим ≥ звичним ¤к дл¤ банк≥р≥в, так ≥ дл¤ кл≥Їнт≥в, ≥нструмент з ≥ндексац≥Їю за доларовим курсом не усуваЇ реального ризику процентноњ ставки, що наочно ви¤вл¤Їтьс¤, коли реальний курс долара падаЇ. ¬ умовах пад≥нн¤ курсу долара варт≥сть актив≥в, поданих фактично в доларових кредитах, може впасти стосовно вартост≥ банк≥вських фонд≥в, поданих карбованцевими зобов'¤занн¤ми, за рахунок ¤ких ф≥нансуютьс¤ ц≥ кредити. ћожлив≥сть втрат кредитора росте. Ѕанки враховують цей ризик шл¤хом зб≥льшенн¤ надбавки до процентноњ ставки за такими кредитами. ¬ результат≥ р≥вень в≥дсотка за житловими кредитами у доларовому перерахунку часто складаЇ 30% ≥ вище, що дуже обмежуЇ коло потенц≥йних кл≥Їнт≥в.

ќриг≥нальна схема ≥ндексованого кредиту була розроблена ярославською ф≥л≥Їю ≤потечного акц≥онерного банку. ¬ њњ основу була покладена процедура р≥вном≥рного щом≥с¤чного погашенн¤ суми основного боргу з платежами ф≥ксованого в≥дсотка ≥з суми боргу, що залишилас¤. ѕроте сама сума боргу перегл¤даЇтьс¤ щоразу, коли зм≥нюЇтьс¤ оф≥ц≥йний розм≥р м≥н≥мальноњ зароб≥тноњ плати, тобто ¤к ≥ндекс використовуЇтьс¤ ≥ндекс м≥н≥мальноњ зароб≥тноњ плати. –≥чна ставка в≥дсотка за таким кредитом пор≥вн¤но невелика ≥ складаЇ 26% (1996 р.).

” –ос≥њ був розроблений ≥нструмент ≥з регульованою в≥дстрочкою платеж≥в - ≤–ќѕ. ¬икористанн¤ ≤–ќѕ припускаЇ застосуванн¤ двох процентних ставок. ќдна процентна ставка повинна забезпечити прибутков≥сть кредитних операц≥й дл¤ банку, а ≥нша - зробити кредит доступним дл¤ позичальника. ѕерша ставка, б≥льш висока, називаЇтьс¤ Ђконтрактною ставкоюї ≥ визначаЇ той розм≥р платежу, що зробить кредитуванн¤ рентабельним дл¤ банку ≥ ¤кий кл≥Їнт повинен був би в принцип≥ виплачувати банку. –озм≥р цього в≥дсотка регул¤рно розраховуЇтьс¤ на м≥жбанк≥вському ринку кредит≥в плюс ф≥ксована банк≥вська надбавка.

ѕроте насправд≥, регул¤рн≥ щом≥с¤чн≥ платеж≥ за кредитом позичальник робить за достатньо низькою ставкою, що називаЇтьс¤ Ђплат≥жноюї. –≥зниц¤ м≥ж розм≥ром платежу, що кл≥Їнт винен банку за контрактною ставкою, ≥ тим, що в≥н сплачуЇ за плат≥жною ставкою, регул¤рно додаЇтьс¤ до суми основного боргу позичальника. –озм≥р щом≥с¤чного платежу позичальника перераховуЇтьс¤ кожн≥ три м≥с¤ц≥, виход¤чи з≥ зрослоњ суми заборгованост≥, таким чином, щоб до к≥нц¤ терм≥ну позики кл≥Їнт погасив њњ ц≥лком. ћожна сказати, що платеж≥ за повною Ђконтрактноюї процентною ставкою сплачуютьс¤ в б≥льш п≥зн≥й пер≥од, коли позичальнику буде легше њх зд≥йснити завд¤ки зб≥льшенню його прибутк≥в, хоча б ≥ ном≥нальних, в результат≥ ≥нфл¤ц≥њ.

” травн≥ 1994 р. кредити з регульованою в≥дстрочкою платеж≥в став видавати ћосб≥знесбанк. ÷ей ≥нструмент п≥зн≥ше почав застосовувати ще р¤д банк≥в, причому, ¤к показують розрахунки, р≥вень кредитного ризику при його застосуванн≥ Ї ц≥лком прийн¤тним.

¬с≥ три вищевказан≥ кредитн≥ ≥нструменти належать до класу так званих Ђкредит≥в з ≥ндексац≥Їюї, що знайшли широке поширенн¤ в крањнах ≥з високою ≥нфл¤ц≥Їю та ≥нфл¤ц≥Їю, що зм≥нюЇтьс¤.

ƒл¤ зниженн¤ ризику процентноњ ставки використовуютьс¤ р≥зноман≥тн≥ ≥ндекси, що дозвол¤ють уникнути ф≥ксованого в≥дсотка за довгостроковими кредитами. ≤деальним ≥ндексом, що ц≥лком запоб≥гаЇ цьому виду ризику дл¤ банку, Ї ≥ндекс вартост≥ фонд≥в конкретного банку. Ќа практиц≥ важко домогтис¤ дов≥ри позичальник≥в до такого типу ≥ндексу, тому банки намагаютьс¤ зам≥нити його, по-перше, б≥льш сусп≥льно визнаними показниками, по-друге, показниками, що максимально в≥дображають динам≥ку ринкових процентних ставок. ¬≥дпов≥дно до ц≥л≥ показники зм≥ни обм≥нного курсу долара —Ўј або м≥н≥мальноњ зароб≥тноњ плати в≥дпов≥дають першому критер≥ю, проте не в≥дпов≥дають другому.

ѕор≥вн¤льний анал≥з динам≥ки ринковоњ процентноњ ставки у –ос≥њ ≥ ”крањн≥ за останн≥ три роки (наприклад, вим≥рюваноњ за ставкою м≥жбанк≥вських кредит≥в) ≥ обм≥нного курсу долара —Ўј наочно демонструЇ њхню нев≥дпов≥дн≥сть. јналог≥чний висновок можна зробити ≥ щодо в≥дпов≥дност≥ динам≥ки ринковоњ процентноњ ставки зм≥н≥ ставки ÷ентрального банку й ≥нфл¤ц≥њ (наприклад, р≥вн¤ споживчих ц≥н).

ўо стосуЇтьс¤ ≥ндексу м≥н≥мальноњ зароб≥тноњ плати, то цей показник зм≥нюЇтьс¤ на основ≥ пол≥тичних р≥шень. ѕер≥одичн≥сть ≥ розм≥р його зм≥ни мають дуже в≥ддалений зв'¤зок ≥з зм≥ною ринковоњ процентноњ ставки. ≤ндекс, ¤кий розробила ј Ѕ Ђјркадаї (м.  ињв), Ђќд≤нї не зовс≥м зрозум≥лий позичальнику, що Ї негативним моментом кредитноњ пол≥тики банку.

≤нструмент ≤–ќѕ, заснований на м≥жбанк≥вськ≥й процентн≥й ставц≥, практично дозвол¤Ї банку уникнути ризику процентноњ ставки. ѕроте його використанн¤ потребуЇ на¤вност≥ доступного ≥ над≥йного показника ставки м≥жбанк≥вських кредит≥в, що всел¤в би дов≥ру ≥ позичальнику, ≥ кредитору.

¬икористанн¤ кредитних ≥нструмент≥в з ≥ндексац≥Їю основноњ суми боргу, таких, ¤к ≤–ќѕ, коли основн≥ платеж≥ за кредитом перенос¤тьс¤ на б≥льш п≥зн≥ етапи кредитного пер≥оду, поЇднано з проблемою росту кредитноњ заборгованост≥ або Ђнегативноњ амортизац≥њї, що зб≥льшуЇ ризик л≥кв≥дност≥.

1	2	3	4	5

Ќазва: ∆итлова ≥потека перех≥дного пер≥оду, проблеми ≥ перспективи розвитку
ƒата публ≥кац≥њ: 2005-02-15 (3070 прочитано)